Mieten oder kaufen in München oder Berlin

In der Presse finden sich oft Berichte, ob Mieten oder kaufen besser sei. Das interessante an diesen Artikeln finde ich, dass die Autoren häufig davon ausgehen, dass sowohl der Kauf als auch der Mietmarkt sich rational verhalten würde.

Dies ist aber nie der Fall. Es gibt immer zu jeder Zeit in jedem Markt Schnäppchen, allerdings sind diese schwer zu finden.  Natürlich gilt: Wenn die Preise sehr hoch sind, wie jetzt, ist es einfacher eine Immobilie teuer zu verkaufen. Es ist aber auch schwieriger, eine Immobilie günstig einzukaufen. Umgekehrt gilt das gleiche: Wenn die Preise niedrig sind, wie im Berlin der 90er Jahre, dann findet man einfacher günstige Objekte, es ist aber schwieriger sie zu verkaufen.

Als ich meine erste Wohnung kaufen wollte, war das mit hoher Wahrscheinlichkeit eine der wichtigeren finanziellen Entscheidungen des Jahres, vielleicht sogar des Jahrzehnts.

Ich hatte – wie sicher der ein oder andere geneigte Leser auch – schon verschiedene Beratungsansätze zum Thema Immobilien hinter mir. Als ich anfing in Deutschland zu arbeiten, wurde mir von einem Kollege eine Finanzberatung empfohlen. Beim ersten Termin wurde mir dann gleich der Gedanke der Immobilie als Steuersparmodel erklärt. Als ich meinte, dass ich aber auf einen MBA im Ausland sparen möchte und dann auch zwei Jahre nicht arbeiten würde, fiel das Model in sich zusammen. Es rechnete sich nur, wenn ich immer weiter arbeiten und immer hohe Steuern zahlen würde. Die Abschreibung war gleich dem Gewinn. Ich sah dankend davon ab, mir mit Anfang 20 bereits Ketten anzulegen.

Trotzdem blieb ich an dem Thema dran und wollte mir ca. 10 Jahre später eine Immobilie zulegen.

Da sich der Markt für Wohnungen trotz der gegenteiligen Versicherungen der Volkswirte (ich habe einen Bachelor in Economics) nicht rational verhält, bestand die  wichtigste erste Aufgabe darin, herauszufinden, was einen guten Preis ausmacht. 

Es geht nicht darum, ein absolutes Schnäppchen zu machen, das ist in etwa so wahrscheinlich wie ein Lottogewinn. Aber wenn man eine Neubauwohnung vom Bauträger kauft, dann ist zu dem Zeitpunkt schon ein Großteil der Wertschöpfung durch verschiedene Parteien realisiert.

Zugegeben, war es in München oder anderen Deutschen Großstädten in den letzten Jahren sogar mit Neubauten möglich, substantielle Wertsteigerungen in wenigen Jahren zu realisieren, aber das ist für mich ein Zeichen einer Blase oder zumindest kein Dauerzustand. 

Die Profis unter den Immobilieninvestoren suchen sich Objekte, bei denen sie etwas zu einer Wertsteigerung beitragen können. Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnung, Sanierung der Wohnung nach Auszug der Bestandsmieter und entweder Erhöhung der Mieten oder sogar Verkauf der sanierten Wohnung ist ein Weg zu einer anständigen Rendite auch in einem stabilen Markt. 

Für mich war ein Mehrfamilienhaus aber mehrere Nummer zu groß. Die Alternative war in München Objekte zu suchen, die zu klein für Bauträger sind. Also eine Hinterhofwerkstatt, die zu einem kleinen aber feinen Studentenappartment in sehr guter Lage umgebaut werden kann. Oder ein Haus im Außenbereich mit Sanierungsstau aber sehr strengen Bauvorschriften. Hier besteht auch für den kleineren Anleger die Möglichkeit, mit Immobilien Geld zu verdienen.

Gekauft habe ich dann ein Sanierungsobjekt in Berlin. Die Wohnung war in einem Gründerzeithaus, bei dem auch zwei befreundete Architekten aus München selber Wohnungen gekauft hatten. Ein Verkäufer, der das Haus in den 90ern gekauft hat, es langfristig – über 20 Jahre – gehalten hatte und dann nach Aufteilung jedes Jahr eine Wohnung verkaufte. Ohne Makler, der in Berlin 7,14% Courtage inkl. Mehrwertsteuer nimmt. In München sind die Maklergebühren meist nur 3,57%.

Ohne Makler habe ich hier schon einmal substantiell Geld gespart. Bei über 200T Euro Kaufpreis sind das über 14.000 Euro weniger als genau die gleiche Wohnung nur mit Makler.

Die Wohnung war seit mehr als 30 Jahren in guten Händen vermietet und eine Bedingung des Verkäufers war Honorierung des Mietverhältnisses, also keine Eigenbedarfsklagen oder ähnliches. 

Als Münchener, der so schnell nicht in den Wedding zieht, war ich ein idealer Kandidat. 

Die Bruttomieteinnahmen waren unter 3 Euro / qm warm. Aber es war auch klar, dass langfristig hier eine höhere Miete marktüblich ist. 

Wir haben uns auf einen Kaufpreis von 2300 Euro den qm geeinigt, unrenovierter Altbau aber mit sehr guter Substanz. Ich habe die Wohnung zu 100% finanziert, aber die Nebenkosten aus dem angesparten bezahlt. Die Zinsen sind unter 2,5%, festgelegt auf 10 Jahre. Tilgung 1,5%, ich habe aber das Recht, das ich auch schon genutzt habe, auf Sondertilgungen.

Nebenkosten in Berlin sind auch höher als in Bayern. In Berlin ist die Grunderwerbssteuer 6% des Kaufpreises, in Bayern nur 3,5%. Auch ein Grund, warum in Berlin die Preise so schnell steigen, denn ein Käufer muss in Berlin  beim gleichen Kaufpreis eine höhere Rendite planen, um die höheren Makler und Grunderwerbssteuern zu kompensieren.

Das ist nun auch schon wieder einige Jahre her, inzwischen hat die langjährige Mieterin gekündigt und ist ins Altersheim, ich konnte die Miete auf über 900 Euro warm erhöhen und habe sehr zufriedene Mieter und überschaubar viel Arbeit.

Die Wohnung wird in 10 Jahren steuerfrei verkauft. Idealerweise mit einer Wertsteigerung. Die monatliche Belastung ist unter 100 Euro, die monatliche Tilgung aber über 300 Euro. Ich verdiene also damit ca. 200 Euro im Monat. Auf 10 Jahre sind das 30.000 Euro. Wenn ich ausgehend von den heutigen, schon gestiegenen Preisen nur noch mit einer 3%-igen Wertsteigerung rechne, dann habe ich in 10 Jahren steuerfrei weitere 60.000 Euro verdient. Insgesamt wird diese eine Wohnung also 100.000 Euro in meinen FIRE-Topf einzahlen.

Natürlich weiß ich nicht, was neben der Mietpreisbremse oder einer Erhöhung der Grundsteuer noch kommt, vielleicht ja die Zwangs-Privatisierung von Immobilien, aber ich hoffe bis 2024 ändert sich nicht alles.

Die Frage ist also nicht, ob Mieten oder Kaufen besser ist, sondern ob Immobilien Teil der langfristigen Vermögensaufbaustrategie sein sollten. Es gibt viele Nachteile, der größte ist im Namen, nämlich eine absolute Immobilität. Das Objekt ist fest und kann nicht einfach an einen anderen Ort verschoben werden und ist daher Objekt der Begierde des Staates, der immer weitere Wege sucht, umzuverteilen.

Der größte und oft unterschätzte Vorteil von Immobilien ist die Möglichkeit, nach 10 Jahren (bei Eigenbezug sogar schon nach 3 Jahren) die Immobilie zu verkaufen ohne Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen.

Es gibt kaum eine andere Anlagemöglichkeit, bei der Gewinne am Fiskus vorbei laufen. Daher würde ich jedem angehenden Frugalisten empfehlen, sich äußerst intensiv mit Immobilien in seinem Heimatmarkt  und auch anderen Märkten auseinander zu setzen.

Es gibt wie anfangs schon beschrieben immer zwei Marktumgebungen. Ein Käufermarkt mit leicht sinkenden bzw. stabilen Preisen oder ein Verkäufermarkt mit steigenden Preisen. Idealerweise kauft man im Käufermarkt und verkauft man im Verkäufermarkt. Das zu schaffen ist fast so schwer wie mit einzelnen Aktien zu spekulieren.

Daher ist die Mikrosituation die entscheidende. Selbst in München oder Berlin in 2018, einem immer schneller drehenden Markt mit ersten Anzeichen einer Blasenbildung, lassen sich noch Gelegenheiten finden.  

Eine Gelegenheit ist ein Objekt, bei dem der Kaufpreis, die Nebenkosten und zu erwartende Sanierungskosten weniger sind als der stabile Marktwert, zum Beispiel der Durchschnittswert der letzten fünf Jahre. 

Bei einem Start in den Markt ist es neben dem Finden des richtigen Objekts auch entscheidend, viel Puffer für Fehler zu lassen und trotzdem nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

10 thoughts on “Mieten oder kaufen in München oder Berlin”

  1. Da hast du aber Glück gehabt, das ist ja mehr Spekulationen als Investition. Wenn der Mieter nicht ausgezogen wäre, ohne die 900 Euro Miete wäre es eine schlechte investition

    1. Hallo Immoexpert,

      die geringe Miete war im Kaufpreis berücksichtigt, allerdings hatte ich auch Glück, dass die Preise in Berlin so gestiegen sind. Ich bin jetzt noch innerhalb des Mietspiegels und hätte auch nach 5 Jahren mit der geringen Miete noch eine anständige Rendite nach 10 Jahren gehabt, allerdings natürlich ein gutes Stück weniger.

      Für mich ist es aber keine Spekulation, weil ich auch ohne die positiven Effekte etwas verdient hätte. Zum anderen ist bei dem Kauf das Verlustrisiko sehr gering. Das ist für mich auch eine sehr wichtige Regel. Ich versuche größere Verluste zu verhindern. Das heißt bei Aktien, dass ich sehr langfristig halte, bei Immobilien ist es eben der Einstiegspreis – und 2300/qm Altbau in Berlin ist für mich auch in einem schwierigeren Markt wieder realisierbar..

      Wie definierst du denn Spekulation?

  2. Bei Aktien ist es auch der Einstiegspreis, der die Rendite bestimmt. Desto günstiger man kauft, relativ zum Wert des Unternehmens, desto mehr Sicherheit hat man.

    1. Hi Mister Z, das stimmt, aber da selbst die bestbezahlten Analysten hier nicht immer der gleichen Meinung sind, und Warren Buffett seine berühmte Wette gegenüber Hedgefonds auch gewonnen hat: https://www.gerd-kommer-invest.de/warren-buffetts-hedge-fonds-wette/ versuche ich einfach einen breiten ETF auf einen weltweiten Index zu halten und regelmäßig zuzukaufen. So komme ich in den Genuss der Produktivitätssteigerungen der großen Unternehmen ohne mir täglich Gedanken dazu machen zu müssen. Als ich selber mal in einer Investmentbank gearbeitet habe (wenn auch nur ein halbes Jahr als Praktikant) habe ich gesehen, ich wie aufwendig es ist, wirklich besser informiert zu sein als der Markt. Außerdem kaufe ich immer mal wieder einige der günstigen B-Aktien von Berkshire, einfach weil ich ein großer Fan von Warren Buffett bin, und mir die A-Aktie nicht leisten kann 🙂

  3. Ich gebe Ihnen Recht, dass der Kaufvertrag sicherlich nicht das finanzielle Allheilmittel ist. Ich denke gerade darüber nach eine kleine Wohnung zur Geldanlage zu kaufen. Aber ich habe auch schnell gemerkt, dass es nicht so simpel ist, wie viele einem sagen. Ich denke, es kommt auf den Einzelfall an.

  4. Absolut, bei Immobilien sind für mich die drei wichtigsten Kriterien Lage, Lage, Lage. Danach kommt der Kaufpreis, idealerweise mit einem Hebel, wie der Wert langfristig zu steigern wäre. Eine unrenovierte Wohnung lässt sich renovieren, eine dunkle Küche kann man aus der Kammer ins Wohnzimmer umziehen, etc.

    Auch ein Kauf in einer wachsenden Stadt, weil in der Nähe von großen wachsenden Unternehmen, könnte eine gute Idee sein. Die neue ICE Strecke von München nach Berlin hat Halle/ Saale aufgewertet, da hier die schnellen Züge halten.

  5. Ist es nicht umständlich eine Wohnung in Berlin zu kaufen, wenn man selbst in München wohnt? Beispiel Probleme mit dem Mieter, neue Mieter, Notfälle (Rohrbruch etc). Dann jedes mal nach Berlin ?

    1. Hallo Patrick,

      In München ist es fast unmöglich eine Wohnung zu finden mit einer akzeptablen Bewertung, in Berlin war das 2015 noch möglich. Wir haben eine sehr gute Hausverwaltung und einen aktiven im Haus wohnenden Beirat, der sich auch mal für mich um Probleme gekümmert hat. Aber auch in München würde ich das nicht selber lösen (können), so gesehen nutze ich dann eben Berliner Handwerker, die sich um den Schaden kümmern und fahre wegen der Wohnung eigentlich nie nach Berlin, toi toi toi.

      Meine Erfahrung ist natürlich nur ein kleiner Ausschnitt, aber wenn die Substanz stimmt, die Protokolle der WEG zeigen, dass es sich um ein gesundes Miteinander handelt und man Mieter hat, die mitdenken ist das kein Unterschied, wo die Wohnung ist. Hauptsache der Preis stimmt. Ins Ausland habe ich mich noch nicht getraut, das wäre mir zu heiß, kenne aber auch den ein oder anderen der nach der Krise in Spanien sehr gute Deals gefunden hat und bis heute hält.

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